Analyser le marché immobilier local
Les prix de l’immobilier fluctuent constamment. Une connaissance pointue de l’état du marché immobilier local permet de déduire précisément les tendances immobilières dans leur ensemble. Ce type d’étude est courant dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, commerces, industries…). Les organismes d’audit comme l’AUDAP mobilisent la totalité des acteurs dans un secteur donné pour regrouper et synthétiser les données essentielles à la compréhension du marché. L’objectif est d’obtenir des statistiques fiables faciles à exploiter.
La première remarque porte sur les fortes disparités entre les différentes agglomérations françaises. Le secteur du logement affiche des variations de prix au m² remarquables : de 851 euros le m² par exemple pour une maison dans le Nord-Cantal à 4271 euros le m² au cœur de Toulouse (relevé du 1er février 2015).
Comment interpréter les données ?
Les agents spécialisés du secteur contribuent à la vie et au dynamisme de la vie locale. Ce sont les mieux placés pour relever les prix, effectuer des comparaisons et en déduire des statistiques. Un premier découpage est réalisé par zone ou quartier. Les prix au m² sont ensuite classés selon le type de bien : maison ou appartement, neuf ou ancien, rénovés ou grand standing, de plain-pied ou à étages… Des barèmes sont appliqués. Le net vendeur peut ainsi être justifié et expliqué aux acheteurs. Le nombre de visites est plus important. Les chances de vendre plus rapidement sont augmentées. L’agent immobilier de quartier visite régulièrement les maisons et appartements à vendre. Il sait quels sont les critères appréciés et les défauts non acceptés. Ses conseils peuvent conduire à améliorer l’état général du bien, à fixer un net vendeur moins élevé ou au contraire plus élevé. Suivre l’actu immobilière n’est pas aisé pour les non-initiés. Prendre contact avec un agent immobilier expérimenté favorise les prises de décision.
Les autres critères à prendre en compte
Si le prix au m² moyen dans une zone définie est un indicateur intéressant, l’environnement, l’état du bien et les prestations offertes sont à considérer pour fixer un net vendeur rationnel. Ainsi, le prix net vendeur moyen se base sur la superficie du bien, le nombre de pièces, l’état général, la modernité, la qualité des finitions, les dépendances et prestations annexes (véranda, piscine, cuisine d’extérieur…) mais aussi sur le prestige du quartier où il est implanté, la proximité avec les bus ou le métro, les commerces, les crèches et écoles. L’estimation d’un bien immobilier s’effectue donc via l’analyse du marché local et selon les critères spécifiques au bien. Sachant que les courbes des prix de l’immobilier évoluent en permanence, une réévaluation régulière (environ tous les 6 mois et après tout événement économique ou politique pouvant influencer la bulle immobilière) du prix net vendeur est nécessaire. Les transactions entre particuliers génèrent parfois des situations complexes avec comme unique alternative le recours à un avocat.
