Estimer un bien immobilier à sa juste valeur
Le compromis de vente reprend certains éléments clés comme le net vendeur et les résultats des diagnostics obligatoires. Le prix net vendeur correspond au montant estimé de la valeur du bien immobilier. Il est fixé librement par le vendeur, mais une estimation de ce « net vendeur » est généralement réalisée par un agent immobilier expert de la région. Divers critères sont analysés durant la visite à domicile :
-La superficie du bien
-La superficie du terrain
-Les prestations (état général, type de chauffage, nombre de chambres et de salles de bain, surface de la pièce à vivre, dépendances, etc.)
-L’environnement (le quartier, les commerces, les transports en commun, etc.)
Une comparaison est ensuite effectuée en fonction des prix pratiqués dans la zone géographique : le prix au m2 varie fortement d’un village à un autre, entre un quartier résidentiel et un quartier de banlieue.
Calculer les frais imposés aux acheteurs
Le prix net vendeur correspond logiquement au prix attendu par le vendeur. Ainsi, si l’offre d’achat mentionne un prix inférieur, une négociation s’engage, arbitrée par l’agent immobilier qui s’impose alors comme interlocuteur unique. Le vendeur accepte ou refuse la proposition.
Le prix net vendeur n’est pas le prix payé par l’acquéreur. Il s’agit de la somme versée au vendeur hors frais d’agence et frais de notaire. La commission d’agence est variable : elle doit donc être mentionnée par le professionnel dès l’accord de mise en vente. Les frais de notaire sont fonction de la nature du bien :
-pour un bien ancien : 7 à 8% du prix net vendeur
-pour un bien neuf : 2 à 3% du prix net vendeur
Au net vendeur doivent donc être ajoutées des sommes parfois non prévues à l’avance par les acheteurs. Pour vendre vite et bien, il est conseillé de demander une simulation à son agent immobilier : net vendeur + commission + frais notariés. Le compromis de vente met l’accent sur ces renseignements !
Lire un compromis de vente
Les premières questions à se poser sont : quel montant vais-je réellement avoir ? Est-ce correct ? Serais-je prêt à débourser une telle somme pour acheter ce bien ? L’acheteur a t-il obtenu l’accord de sa banque ?
Outre le prix net vendeur, le montant de la commission d’agence et les frais de notaire, certaines informations capitales sont inscrites obligatoirement sur le compromis de vente : les conditions générales, les conditions suspensives et le délai maximum pour la signature de l’acte de vente (acte définitif). Par ailleurs, les nouvelles lois de l’immobilier permettent à l’acheteur de se prémunir contre d’éventuels vices cachés : le dossier de diagnostics et le cas échéant, les modalités liées à la copropriété (état de l’immeuble, situation financière du vendeur et de la copropriété, règlement et description de la division…) sont annexées à cette promesse écrite. Le compromis n’est pas valable sans ces documents officiels.
Bon à savoir : casser un compromis de vente oblige à payer une indemnité à la partie adverse.
