Avant la mise en vente d’un bien immobilier en cours de location, le propriétaire doit absolument être au courant des dispositions prévues par la loi et pas seulement pour sauvegarder un net vendeur élevé.
Les contraintes pour le propriétaire de la vente d’un bien loué et son net vendeur
La vente d’un bien immobilier en cours de location ne pose légalement aucun problème majeur pour son propriétaire. Même si le logement est occupé, le locataire du moment ne peut s’opposer à la vente du bien immobilier pour quelque raison que ce soit. Cependant, la situation pour le propriétaire peut être différente selon que son locataire possède un bail en cours ou que celui-ci soit en fin. Dans le premier cas, la transaction immobilière est transparente pour tout le monde et le nouveau propriétaire récupère le locataire de l’habitation en toute connaissance de cause. Dans le second cas, le propriétaire peut donner congé à son locataire avant la signature de l’acte de vente : le nouveau propriétaire récupère alors un bien vide. L’absence de bail peut s’avérer très pénalisante voire même problématique pour le propriétaire et la valeur absolue du prix net vendeur lui-même surtout si le locataire du moment ne paie pas régulièrement son loyer. De telles circonstances peuvent compliquer la vente d’un bien immobilier, la présence d’un locataire sans bail peut semer le doute dans l’esprit du futur acquéreur.
Une décote du net vendeur variable selon les conditions du bail
Lorsqu’un bien immobilier est vendu loué, le propriétaire peut s’attendre à voir le prix net vendeur théorique de son habitation être soumis à une décote variable selon les cas. En règle générale, plus les conditions de la fin du bail du locataire sont lointaines, plus la décote sera élevée. Il est tout à fait normal que le nouveau propriétaire héritant d’un bien loué et ne pouvant le récupérer rapidement, propose une décote importante du prix net vendeur proposé. La décote dépend également du montant du loyer surtout si son montant au moment de la vente est très éloigné de celui du marché officiel. Enfin, l’âge du locataire est également un paramètre important dans la valeur de la décote. Si le locataire a plus de 70 ans avec des revenus modestes sous certaines conditions, le propriétaire peut être contraint de trouver un nouveau toit au locataire dont il vient de se séparer (fin de bail de 6 ou de 3 mois en cours avant la signature de l’acte de vente) avant de vendre son bien immobilier.
Le locataire a-t-il un droit de préemption sur le bien à vendre ?
Généralement, le propriétaire n’a pas à proposer l’achat de son bien immobilier à son locataire de façon prioritaire ou exclusive. Toutefois, ce droit existe pour les immeubles collectifs loués que le propriétaire décide de vendre pour la première fois en lots en copropriété : dans ce cas, le locataire est prioritaire dans l’achat de l’habitation qu’il occupe. Ceci dit, rien n’empêche un propriétaire de proposer le bien immobilier à vendre à son locataire actuel d’abord mais cela n’a rien d’obligatoire. Il peut même ne pas le mettre au courant de la vente. Dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier loué, la loi prévoit que le locataire doit laisser visiter l’habitation qu’il loue pendant 2 heures tous les jours ouvrables.
