Les avantages d’une société civile immobilière (SCI)
Intégrer un bien immobilier dans une société civile immobilière (SCI) peut être très avantageux fiscalement (net vendeur global) pour les différents associés de la SCI. Ainsi un propriétaire faisant partie d’une SCI se préoccupant de l’héritage de ses enfants peut envisager de léguer son bien immobilier à sa progéniture en lui cédant ses parts. Les descendants du propriétaire échappent ainsi à l’indivision. La SCI peut également être très utile pour un chef d’entreprise faisant le choix de dissocier les activités professionnelles de sa société de ses biens immobiliers. Il peut en effet les faire rentrer dans une SCI à la gestion complètement indépendante de celle de l’entreprise et ainsi les mettre à l’abri de ses éventuels déboires financiers.
Vendre ses parts dans une SCI
Au sein d’une SCI, la vente des parts de l’un des associés est subordonnée à l’approbation des autres membres de la société civile immobilière. Vendre ses parts n’est donc pas une chose facile au sein d’une SCI dont la vocation est avant tout d’essence familiale et privée. Un membre d’une SCI peut donc vendre ses parts à un tiers mais sans négociation du prix net vendeur de ses parts et surtout avec l’agrément de tous les autres membres de la SCI. Lorsque qu’un tel scénario se présente, c’est bien au code civil et aux statuts de la SCI -qui doivent être particulièrement bien établis et rédigés- de trancher en cas de litige. L’opportunité pour un associé de léguer ses parts à l’un de ses descendants directs ou bien à son conjoint est réelle, encore faut-il que les statuts ne soient pas rédigés contre ce principe. Les parts peuvent aussi théoriquement être vendues à un tiers mais le filtre de la SCI agit pour empêcher toute personne indésirable de rentrer dans le capital de la société. Il est à noter que les associés peuvent décider que la décision d’entrée se prenne à la majorité plutôt qu’à l’unanimité.
Que se passe-t-il après la vente d’un bien immobilier ?
Le prix net vendeur des parts n’est alors pas négociable. Il est établi en principe selon les règles -strictes- du marché au moment de la vente et des critères complètement objectifs. Dans la grande majorité des cas, la vente d’un bien immobilier peut être conduire à la disparition de la SCI. La société peut être mise en liquidation mais pour cela seule l’unanimité prévaut. Mais les associés peuvent décider autrement. Ils peuvent au contraire décider de conserver la SCI en conservant leurs parts SCI et en achetant par exemple des parts SCPI pour compenser la perte des parts correspondant au bien immobilier vendu. La conservation de la SCI n’est motivée que dans la perspective bien sûr d’une nouvelle acquisition immobilière.
