Les logements sociaux sont une source d’inquiétude pour les vendeurs, car ils pourraient représenter une part non négligeable échappant au marché immobilier. Depuis 2013, le gouvernement a impulsé des programmes de construction de logements sociaux qui commencent à inquiéter les propriétaires qui doivent revoir à la baisse l’estimation net vendeur de leur bien.
Les logements sociaux dévalorisent les prix du marché prix net vendeur
Dans les banlieues des grandes villes et même en Province sur des secteurs autrefois cotés comme Quimper ou Aix-en-Provence, Rennes ou Nice, villes connues pour leur rayonnement et leur cadre de vie, de nouveaux programmes ont enclenché une valeur net vendeur à la baisse.
Des immeubles, parfois des lotissements ou la totalité d’un quartier se voient consacrés à la construction de logements sociaux, en bordure de secteurs autrefois très demandés pour leur qualité de vie. La peur de voir s’installer des ménages à faibles revenus ou une population culturellement différente est bien là dans l’esprit des propriétaires, une peur non fondée et inconsciente, mais qui génère un gel attentiste ou une dégringolade des prix net vendeur du marché. Vendre son bien, net vendeur, au prix espéré, devient un espoir qui s’effrite en de nombreux endroits.
Le dispositif PSLA (location-accession) : une politique des prix minorés
Il est désormais possible d’acquérir une résidence principale à prix minoré, grâce au nouveau dispositif PSLA (location-accession) basé sur une réduction des coûts à la construction et une TVA réduite lors de l’achat prix net vendeur. Ce dispositif s’appuie également sur une exonération de la taxe foncière pendant quinze années. Certaines agences proposent une assurance revente et des garanties de rachat et de relogement.
Avec l’APL, devenir propriétaire devient plus facile avec un plafond de revenus modestes.
Ces nouvelles dispositions ont entraîné la mise en chantier d’immeubles sur des lieux attractifs, comme le bord de mer, ou autour de villes dynamiques. La volonté de relancer l’activité du bâtiment est louable. Cependant la politique des prix minorés enclenche plusieurs effets pervers : d’un côté les constructions à bas coût encouragent les constructeurs à faire appel à la main d’œuvre étrangère sous-payée, et d’autre part la réalisation de logements à bas prix dévalorise l’ensemble des biens à la vente, qui doivent aligner leur prix net vendeur sur un marché déjà très défavorable.
Les conséquences des logements sociaux sur le marché immobilier
On peut juger des conséquences du nouveau dispositif location-accession, avec un exemple concret. Dans la région de Quimper, à Lesconil, petite commune côtière connue pour son port de pêche et son tourisme, des terrains ont été lotis pour bénéficier du dispositif PSLA. Des jeunes couples aux revenus modestes ont ainsi pu acquérir un terrain de 600 m² pour 30 000 €, ce qui place le m² constructible à 50 € net vendeur. Pour information les prix du marché net vendeur des terrains à bâtir dans la région de Quimper, Pont-labbé et Lesconil, se situent entre 80 et 120 € le m², prix net vendeur. De nombreux terrains sur ce secteur restent ainsi à la vente et devront à court ou moyen terme s’aligner à la baisse pour pouvoir vendre leur bien, conséquence directe des lotissements à vocation sociale qui fleurissent dans toute la France.
