Les obligations du propriétaire de logements locatifs
Les propriétaires ne peuvent pas disposer comme ils le souhaitent d’un bien loué. La loi française oblige à respecter une trêve hivernale débutant début novembre et se terminant fin mars. Le locataire, qui ne paye pas son loyer, ne peut être expulsé durant cette période même si la justice a déjà statué.
Que le bien soit loué nu ou meublé, différentes règles s’appliquent. Les dernières lois immobilières (dont la loi ALUR) protègent aussi les squatteurs. Le propriétaire peut entreprendre les démarches de l’expulsion mais doit attendre fin mars pour envoyer un huissier de justice et les forces de l’ordre. Les propriétaires qui souhaitent vendre (et fixer un prix net vendeur) vont devoir attendre un peu pour faire estimer leur bien immobilier.
Les étapes pour vendre son bien « dans les règles de l’art »
Avant la fin de la trêve, il est parfois difficile de faire analyser et évaluer son bien par un expert immobilier pour en déduire un prix net vendeur en accord avec le marché immobilier. Il est toutefois possible d’avoir une estimation en ligne en entrant son code postal, sa superficie et quelques autres détails dans le moteur de recherche dédié. Pour pouvoir annoncer la vente et débuter la communication marketing, le vendeur devra prendre des photographies de bonne qualité (ou/et une vidéo), éventuellement réaliser quelques travaux ou au moins du home-staging, réaliser un descriptif de qualité en mettant en avant les atouts du bien puis diffuser l’annonce sur plusieurs supports pour toucher le plus de monde possible.
Evaluer le net vendeur est évidemment plus facile après le départ du locataire. Sachez toutefois qu’un propriétaire peut mettre son bien en vente comme il l’entend à condition que le locataire soit prévenu au moins 6 mois à l’avance.
Les raisons pour lesquelles le bien ne se vend pas
Si un appartement reste en vente plusieurs mois sans avoir une seule visite, c’est peut-être que son net vendeur est sous-évalué ou surévalué. Un prix net vendeur n’est attirant que s’il correspond à une fourchette de prix au m² fixée par le marché immobilier. Sachant que l’offre et la demande évoluent en permanence, il est important de faire estimer régulièrement le net vendeur d’un bien par un expert connaissant parfaitement la région et ses particularités, au fait des nouvelles lois immobilières et des obligations des vendeurs.
Si un appartement reçoit des visites mais aucune proposition d’achat, c’est souvent pour deux raisons principales :
– Ses prestations ne correspondent pas aux attentes des acheteurs potentiels.
– Le prix net vendeur est trop élevé. Le net vendeur est irréaliste.
Dans les deux cas, il convient de faire réaliser une expertise par un ou plusieurs agents immobiliers (pour une analyse contradictoire). Des conseils avisés permettent de fixer le prix net vendeur le plus juste possible sans se sentir léser ou avoir l’impression de brader son appartement ou sa maison.
