Pour évaluer un bien à son juste prix, il faut tenir compte de sa surface, de sa situation, de ses atouts, mais aussi du marché immobilier.
Quelle est la tendance du marché immobilier ? Sur quelles bases faire l’estimation de son bien ? Plusieurs formules existent pour évaluer un bien immobilier à son juste prix. Petit tour d’horizon de l’actualité immobilière et des techniques pour faire une estimation correcte.
La méthode par comparaison
La méthode par comparaison, comme son nom l’indique, consiste à comparer des biens similaires au vôtre situés dans le même quartier. De cette façon, vous obtenez un prix moyen au mètre carré. Cependant, comme chaque bien est unique, il convient d’apporter quelques corrections à la hausse ou à la baisse en fonction des points forts et des défauts de votre logement. Les agents immobiliers ont l’habitude de cette technique d’évaluation et disposent d’une échelle précise influençant le prix de vente. Ainsi, en fonction de l’étage (s’il s’agit d’un immeuble), de l’orientation du bien, de la présence ou non d’une terrasse, des rénovations à faire ou déjà effectuées, le prix au mètre carré peut grimper (surcote) ou baisser (décote).
La méthode par capitalisation
Cette méthode varie de la précédente en ce sens qu’elle ne tient pas compte de la valeur globale de l’habitation, mais bien du revenu que celle-ci peut générer et du taux de rendement. Comment calculer ce revenu ? Il s’agit en fait de la valeur locative du logement, c’est-à-dire le loyer théorique espéré par le propriétaire s’il le met en location. Le taux de rendement, quant à lui, est le fruit d’un calcul complexe correspondant à la solidité de l’investissement. Il est basé sur trois critères principaux : la situation, la qualité de construction et la rareté du bien. Ce taux varie généralement de 3 à 4% pour les maisons et de 4 à 6% pour les appartements. Exemple: un bien génère un loyer de 1 250€ par mois (hors charges), soit 15 000 par an. Le taux de rendement est fixé à 3% du fait de l’excellente qualité du bien et du quartier recherché. Selon la méthode d’évaluation par capitalisation, le prix de vente de l’immeuble, soit la valeur vénale, sera fixé à 500 000 €.
Le marché de l’immobilier aujourd’hui
Inutile de procéder à une estimation savante sans tenir compte de l’évolution du marché. Les acheteurs sont aujourd’hui très au courant du cours de l’immobilier et des prix pratiqués pour le type de bien qu’ils convoitent. Aujourd’hui en France, la tendance est à la stagnation après une baisse de plus ou moins 15% ces 3 dernières années. Certains experts prévoient cependant une hausse de 1 à 2% du marché immobilier pour 2015/2016. Avec un taux d’intérêt très bas, les acheteurs, eux, se manifestent à nouveau et le marché reprend. Autant de raisons pour réaliser votre projet de vente. Enfin, souvenez-vous que le juste d’un prix d’un bien est aussi dépendant de la rapidité avec laquelle il se vend.
