Une offre structurellement limitée
Les prix moyens du m² sont structurellement élevés dans ce petit arrondissement, d’une superficie de seulement 182 hectares et d’une population de moins de vingt mille habitants, soit moins de 1 % de la population parisienne : la faible surface de l’arrondissement est largement occupée par des espaces inconstructibles (comme le vaste Jardin des Tuileries) ou des emprises non dévolues au logement (tel que le Musée du Louvre ou divers ministères ou administrations), et de ce fait le foncier habitable est extrêmement limité.
La rareté de l’offre a un effet mécanique sur les prix dans un arrondissement dont la centralité et le prestige garantissent l’attractivité : le premier arrondissement est une valeur sûre, planant de façon constante largement au-dessus des moyennes parisiennes, et ce d’autant plus que les acheteurs étrangers à fort pouvoir d’achat apprécient cet arrondissement.
Un cas emblématique, l’appartement de Jean Cocteau
L’appartement jadis occupé par le poète et cinéaste Jean Cocteau est proposé à la vente à un prix de près de deux millions d’euros, ce qui correspond à un prix moyen du m² de 20 000 euros, alors que, malgré le prestige de son occupant passé et sa situation au Palais Royal, il s’agit d’un appartement sombre en entresol, un bien loin d’être exempt de défauts.
La rareté donne ici au vendeur ce que l’on appelle en marketing le « pricing power », en permettant de fixer un prix élevé, voire dé-corrélé du marché : les appartements sont rares dans l’arrondissement, ceux donnant sur les prestigieux jardins du Palais Royal le sont plus encore, ce qui autorise un vendeur gourmand à mettre la barre très haut…
